En esta página podrá encontrar un resumen de los aspectos más destacados de la Ley de Propiedad Horizontal y de cómo ésta se aplica a las Comunidades de Propietarios.
PROPIEDAD HORIZONTAL
La Propiedad Horizontal constituye una figura jurídica en la que, junto a una propiedad exclusiva sobre un espacio concreto, coexiste una copropiedad necesaria e indivisible sobre unos elementos comunes. La Propiedad Horizontal es un título legal que garantiza los derechos de los copropietarios en cuanto a poseedores de la propiedad y establece las bases de la convivencia en común, definiendo derechos y deberes. En España, las Comunidades de Propietarios se regirán fundamentalmente por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, modificada por Ley 8/1999 de 6 de abril.
En Cataluña será de aplicación la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a derechos reales.
1.2. PROPIEDAD COMÚN
El Código Civil, en su artículo 396, cita entre los elementos comunes:
“(…) el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”
1.3. PROPIEDAD PRIVADA
El derecho a la propiedad privada viene recogido como un derecho de los ciudadanos en el artículo 33 de la Constitución Española, delimitando el apartado 2 su función social y declarando el apartado 3 que nadie podrá ser privado de sus bienes o derechos fundamentales sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con las leyes.
En la Comunidad de Propietarios, es Propiedad Privada todos aquellos elementos que constan en el título de propiedad horizontal descritos como tales.
Conforme al Artículo 396 CC son elementos privados los diferentes pisos o locales, en que se divide un edificio constituido en Propiedad Horizontal, o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública.
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Estamos ante una Comunidad de Propietarios cuando existe un edificio o un conjunto de edificios como una unidad indivisible, o con una estructura común, divididos en partes perfectamente diferenciadas, y autónomas, individuales, pertenecientes cada una a personas diferentes y que, al mismo tiempo, comprendan e integren espacios comunes, compartidos.
Artículo 396 del Código Civil “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute (…)”
Artículo 3. Ley de Propiedad Horizontal. En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
2.2. COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS
Artículo 24 Ley de Propiedad Horizontal
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Dentro de los complejos inmobiliarios privados es preciso distinguir, según artículo 24.2 LPH, dos situaciones:
- Si el complejo inmobiliario se constituye como una única Comunidad de Propietarios, queda sometido a las disposiciones generales del régimen de Propiedad Horizontal, pudiendo, en consecuencia, inscribirse en el Registro de la Propiedad cada uno de los edificios constituidos en tal régimen como subcomunidades.
- Si se constituyen en una agrupación de Comunidades de Propietarios o Mancomunidad, se requiere que el título constitutivo de la nueva Comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las Comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las Comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
La Dirección General de Registros y Notariado (DGRN) reconoce autonomía de la voluntad a los vecinos para elegir la configuración jurídica específica para su acceso al Registro de la Propiedad.
NORMAS DE LA COMUNIDAD
Toda Comunidad de Propietarios tiene un origen, un inicio, reflejado en lo que se denomina Título Constitutivo, el cual se otorga ante Notario, mediante escritura de Obra Nueva y División Horizontal, y se inscribe en el Registro de la Propiedad; en él se especifica todo lo necesario e imprescindible para el funcionamiento de la Comunidad.
El título constitutivo se debe realizar al comienzo de funcionamiento de la Comunidad, por lo tanto, la mayoría de las veces, es realizado por el promotor/constructor del inmueble. Es tan importante y vital este ”título”, que marcará el futuro de la Comunidad, ya que en dicho documento debe figurar, entre otras cosas:
- La descripción del inmueble que conforma la Comunidad: se delimita hasta dónde llegan los ”dominios” y qué pertenece o no a la Comunidad.
- Las viviendas, locales y demás elementos que forman parte del inmueble.
- La cuota de participación que tiene cada componente: que sirve de base fundamental para saber qué cuota tiene que pagar cada uno, y también, cuál es el peso de su ”voto” en las Juntas de propietarios.
- Las instalaciones comunes que se pueden destinar a arrendamiento: por ejemplo, un local en el que es propiedad la comunidad.
- Servidumbres de paso y uso: por ejemplo, un patio de luces que pertenece a la Comunidad, pero cuyo uso y disfrute lo hace un solo vecino, ya que solo se puede acceder a dicho patio a través de la vivienda de este.
- Cualquier disposición que no sea contraria a la Ley.
Este título será, junto a los Estatutos, el documento que señalará el marco para los derechos y las obligaciones en una determinada comunidad.
3.2. ESTATUTOS
Se pueden definir los Estatutos como “las reglas de constitución y ejercicio del derecho y restantes disposiciones en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones”.
Los Estatutos tienen como finalidad el establecimiento de derechos y facultades especiales, así como de obligaciones concretas: exoneración de gastos, autorización o prohibición de que en las viviendas o locales haya establecimientos comerciales o industriales, posibilidad de división, segregación o agrupación, determinación de qué elementos comunes son para todos, o cuales para determinados propietarios, la utilización privativa de terrazas o patios, etc.; la posibilidad de fijar reglas es amplísima siempre que no vulneren las disposiciones de la Ley o del Título Constitutivo.
Deben constar en escritura pública y ser registrados en el Registro de la Propiedad correspondiente, a fin de poder hacerse valer frente a terceros, de modo que vincularán a todo nuevo adquirente de pisos o locales, aunque no preste su adhesión expresa o tácita; así como resultará eficaz frente a toda persona que de cualquier modo se relacione con la Comunidad de Propietarios. Serán otorgados por el propietario único del Edificio (promotor/constructor), o aprobados por unanimidad y otorgados por los propietarios finales del edificio.
Así pues, el Título Constitutivo debe ser entendido como el acto jurídico que hace surgir a la vida del derecho esta especial forma de copropiedad, y ha de contener obligatoriamente la descripción del inmueble, sus pisos, locales y cuotas de participación, sin perjuicio de la posibilidad de que puedan insertarse en él otras normas, y los Estatutos, que pueden figurar dentro del Título Constitutivo o fuera de él, son el conjunto de reglas establecidas de común acuerdo por todos los propietarios del edificio.
3.3. NORMAS DE REGIMEN INTERNO
Es posible que los propietarios deseen gobernarse por ciertas reglas sobre diversas cuestiones propias de la convivencia diaria en la comunidad y cuya regulación no sea propia de los Estatutos.
Los Reglamentos de Régimen Interior hacen las veces de ordenanza destinada a regular detalles acerca de la convivencia, utilización de servicios, etc.; hablamos de materias como el horario de portería, normas de baño en la piscina, uso de las instalaciones lúdicas, hora de bajada de la basura, etc. Todas estas reglas y aquéllas que la experiencia de la comunidad hace aconsejable incluir para sanear la convivencia de los vecinos, pueden recogerse en como normas de régimen interior, tal como contempla el artículo 6 LPH, dentro del marco fijado previamente por el Título y los Estatutos.
Las Normas de régimen interior obligan a todos los propietarios, tanto a los que dieron su conformidad con ellas como al titular de cualquier piso o local que estuviera en disconformidad con las mismas, mientras no sean modificadas en la forma prevista para adoptar acuerdos sobre administración. Por tanto, una vez aprobadas, adquieren, como establece el Artículo 6 LPH, carácter normativo con fuerza vinculante para todos los titulares. En ningún caso estas normas tendrán fuerza obligatoria frente a terceros, ajenos a los propietarios.
En ningún caso las reglas de régimen interior podrán contravenir lo dispuesto en la Ley, en el Título Constitutivo o en los Estatutos de la comunidad, primando en todo caso estas normas.
La aprobación de las normas de régimen interno simplemente deberá constar en el acta de la Junta en que se produzca dicha aprobación. Una vez aprobadas, lo más aconsejable es su publicación en el tablón de anuncios y su remisión a los propietarios.
La práctica habitual demuestra que son muchas las comunidades de propietarios que prescinden de las normas de régimen interior, y simplemente van regulando las distintas soluciones para los conflictos de la convivencia según surgen dichos problemas. En cualquier caso, la elaboración de normas de régimen interno parece una medida de previsión aconsejable para procurar una mejor convivencia entre los vecinos de una comunidad.
DOCUMENTACION DE LA COMUNIDAD
El Título Constitutivo es el documento oficial que da origen a la propiedad horizontal, especificando las partes que corresponden a cada vivienda, para su debida individualización, atribuyéndoles el valor proporcional y específico de cada una en tanto por mil.
Artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que el título constitutivo pueda ser modificado por escritura pública si todos los copropietarios estuvieran de acuerdo, requiriendo así la unanimidad de la comunidad.
4.2. LIBRO DE ACTAS
Libro propiedad de la comunidad, diligenciado por el Registrador de la Propiedad, donde se reflejan, a efectos probatorios, los acuerdos adoptados por la misma.
4.3. LICENCIA DE 1ª OCUPACIÓN
Se trata de un documento emitido por el Ayuntamiento cuando se verifica que el constructor ha respetado todos los parámetros aprobados en el proyecto de construcción del inmueble. En este documento también puede constar la finalidad a la cual están destinadas las fracciones que componen el inmueble. En caso de que las fracciones (viviendas, locales, plazas de garaje, etc.) ya estuvieran vendidas y aún no se haya concedido la Licencia, es porque ciertamente aún el inmueble está en obras o hay reparaciones responsabilidad del constructor que aún no están concluidas.
4.4. CERTIFICACIÓN CATASTRAL
Este documento es emitido por la Dirección General del Catastro donde la vivienda o el inmueble están inscritos. La Certificación Catastral contiene la inscripción del valor de la propiedad a efectos del pago de los impuestos correspondientes. En ella constan también la localización detallada del inmueble en términos de domicilio, lindes, ayuntamiento y municipio, así como la referencia catastral asignada, la naturaleza rústica o urbana del inmueble, el nombre del propietario y el área o su superficie. No debe confundirse con la preceptiva inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.
4.5. EL LIBRO DEL EDIFICIO
Regulado por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que en su artículo 7 establece:
Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites.
A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.
Toda la documentación a que hacen referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.
El Libro del Edificio deberá ser entregado a los usuarios y propietarios finales de los distintos pisos y locales de que conste el edificio en un momento coincidente con el de la transmisión del inmueble; en dicho quedará a cargo de la Comunidad de Propietarios.
Adquiere carácter de archivo completo de la documentación relativa a la edificación, no sólo en su aspecto físico o técnico, sino también en el jurídico-administrativo, comprendiendo, además de la información correspondiente al solar, al propio edificio, o a su proceso de edificación, la que se derive de su uso, mantenimiento, o modificaciones que puedan efectuarse a lo largo de su vida útil.
La existencia de este libro permitirá a los usuarios del edificio conocer las condiciones de uso del propio edificio y de sus elementos o instalaciones, emprender las necesarias operaciones de mantenimiento, prolongando su vida útil y evitando el deterioro irreversible de sus elementos, o llevar a cabo obras de reforma o rehabilitación con el conocimiento cierto de las condiciones en que se encuentra el edificio o se efectuó su construcción.
Por aplicación de lo dispuesto en su disp. trans. 1ª, la ley es aplicable a las obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor; que conforme a la disp. final 4ª fue en mayo de 2000.
4.6. CIF DE LA COMUNIDAD (TARJETA NÚMERO IDENTIFICACIÓN FISCAL)
Se solicita una única vez, en la delegación de Hacienda de la zona, una vez constituida la comunidad de propietarios, y es válida durante toda la vida de dicha comunidad.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
Entre otros, todos los propietarios tienen derecho a:
- Asistir y votar, siempre que esté al corriente de pago de las deudas, en las Juntas de Propietarios.
- Ser nombrado para los cargos de la Junta de Gobierno (Presidente, Vicepresidente, Secretario, Tesorero, etc.)
- No contribuir al pago de las innovaciones no exigibles si exceden del importe de tres mensualidades de la cuota ordinaria de gastos.
5.2. OBLIGACIONES
Las obligaciones de los propietarios en relación con la Comunidad vienen recogidas principalmente en el Artículo 9.1. de la Ley de Propiedad Horizontal, y son las siguientes:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Otras obligaciones del propietario son:
Art. 7.1 LPH Comunicar al Presidente de la Comunidad el inicio de obras en su vivienda, e informar a quien ejerza las funciones de administrador de cualquier reparación necesaria en las zonas comunes.
Así mismo, es obligación de todo propietario aceptar el cargo de Presidente cuando sea nombrado en Junta (art. 13.2 LPH).
JUNTAS DE PROPIETARIOS
Dentro de los órganos de gobierno de la Comunidad, la Junta de Propietarios es el órgano supremo de la Comunidad, a través del cual se manifiesta la voluntad de los propietarios singulares y en el que radican las facultades rectoras de este régimen jurídico, para el mejor logro de los intereses comunes.
La Junta de Propietarios y el Presidente son los dos órganos que ineludiblemente deben existir para la correcta administración de la Comunidad. Los otros cargos previstos en la LPH o en los estatutos pueden faltar, siendo en este caso sus funciones asumidas por el Presidente.
6.2. FUNCIONES DE LA JUNTA
La Junta de Propietarios es el órgano superior, que decide todas las cuestiones comunitarias y goza plenamente de las facultades para las actuaciones en el inmueble y, de hecho, nadie puede suplir sus competencias, que son, según artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal:
a) Nombrar y remover a las personas o empresas, que ejerzan los cargos y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
Estos órganos, además del Presidente, cuya existencia es ineludible, pueden ser, el Vicepresidente o Vicepresidentes, el Secretario y el Administrador. Podrán establecerse otros órganos de gobierno de la Comunidad, como por ejemplo la figura del Tesorero, del Auditor de cuentas, Vocales o una Junta Rectora, que colaboren en la buena marcha de la Comunidad, resuelvan las diferentes cuestiones que dentro de la Comunidad surjan con mayor frecuencia y eviten que continuamente deban convocarse Juntas de Propietarios.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
Para aprobar la previsión económica que deberá proponer el Administrador a la Junta General Ordinaria, es suficiente el acuerdo de la mayoría, salvo que el plan de ingresos establecidos implique la alteración del sistema de distribución de los gastos generales establecido en los Estatutos, en cuyo caso se requerirá acuerdo unánime.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
La realización de estas reparaciones no es algo que quede al arbitrio de la Junta de Propietarios. Cualquiera de ellos puede exigirlas, aunque sea aquélla la que deba tomar el acuerdo pertinente respecto a la forma de realizarlas. La necesidad de su realización determinará que se atribuya una legitimación excepcional al Administrador o, en su defecto, al Presidente, e incluso a cualquiera de los propietarios, cuando éstas revistan un carácter urgente.
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
La vida de las Comunidades se encuentra regulada por dos clases de normas: unas, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los estatutos y otras, integradas en el Reglamento de régimen interior. Las primeras se rigen por el voto unánime, para la aprobación y modificación de las últimas será necesario el voto de la mayoría.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
La Comunidad sólo es competente para decidir en asuntos que le interesen y que afecten al uso y disfrute de los elementos y servicios comunes, pero no podrá decidir sobre el uso y disfrute que cada propietario hace de su vivienda.
6.3. ASISTENCIA A LA JUNTA
La asistencia a la Junta de Propietarios constituye un derecho inderogable, aunque cada propietario puede decidir no ejercerlo personalmente, sino a través de representante, en cuyo caso no es preciso que deba constar en el escrito en que le otorgue la representación el sentido en que deba manifestar su voto el apoderado. Deben considerarse nulas las cláusulas estatutarias que excluyan o limiten la asistencia a la Junta de cualquier propietario de piso o local, debiendo tenerlas por no puestas, lo mismo que aquella que atribuyera una posición favorable en la junta a determinados propietarios, por ejemplo, señalándoles un voto plural o un coeficiente de voto superior al que ostentan en la Comunidad.
Artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal
1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios estos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderán al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
La comparecencia de los distintos copropietarios en las reuniones es tenida en consideración por la LPH, llegando incluso, si concurriesen defectos de convocatoria a permitir la impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta, pues su presencia en las reuniones, no solamente tiene como finalidad la de votar en un sentido u otro, sino también la de exponer las razones que estimen convenientes en defensa de su postura y llevar al ánimo de los demás que ésta es la más conveniente para todos y, cuando esto no suceda, la consecuencia debe ser que aquellas personas que no han tenido conocimiento de la celebración de la Junta puedan pedir la nulidad de los acuerdos adoptados en la misma en cualquier tiempo.
Art. 15.2. LPH Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.
No sería admisible la validez del acuerdo adoptado por mayoría permitiendo que el propietario incumplidor emita su voto. En este sentido se pronuncia la SAP Toledo de 25 octubre 2001 al declarar la nulidad del acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios en el que se permitía votar a los propietarios morosos, a pesar de estar todos los propietarios de acuerdo.
A consecuencia de lo anterior, al propietario sólo le queda el derecho de deliberar o intervenir en los puntos del orden del día, sin que pueda contabilizarse su voto para el cómputo de las mayorías previstas en el Artículo 17 LPH.
Es discutible la situación del propietario de varios pisos o locales que se encuentra al corriente de pago en algunos de ellos y en otros no. Parece razonable pensar que el carácter limitativo de derechos del Artículo 15.2 LPH restringe la privación del derecho de voto al piso o local deudores, pudiendo el copropietario ejercer su derecho al voto por los pisos o locales que se encuentren al corriente de pago.
En cuanto al momento en que se controla la morosidad a efectos de privación del derecho de voto en la Junta, el propietario moroso podrá satisfacer la cantidad pendiente de pago hasta el momento del inicio de la Junta, en primera o segunda convocatoria según el caso.
6.4. CONVOCATORIA DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS
La Ley de Propiedad Horizontal ha dispuesto unas normas para la convocatoria de las Juntas de Propietarios, que deben ser cumplidas, al configurar un sistema de garantías. Las normas relativas a la convocatoria son imperativas, por lo que los acuerdos adoptados en una Junta son nulos si la convocatoria resulta es nula.
En la citación correspondiente se debe hacer constar el lugar, el día y la hora de celebración y el orden del día, pues, aunque la asistencia sea voluntaria, no cabe privar a ningún propietario del previo conocimiento de los temas a tratar, que les sirva para decidir su posición y su asistencia, lo que resultará imposible si no figura en la convocatoria.
La Junta se podrá reunir en Segunda Convocatoria si no se contara con el quórum necesario en primera convocatoria, en el Lugar, Día y Hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse ese mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior, y así se hubiese hecho constar en la propia convocatoria.
La citación debe ser personal y por escrito en el domicilio señalado, que constituya la residencia de los titulares en España, o, en su defecto, en el propio piso o local y, subsidiariamente, en el tablón de anuncios o lugar destinado en la finca a estos fines, sin que quepa que las convocatorias, con todos los requisitos exigidos, se efectúen verbalmente, toda vez que ello quiebra las garantías concernientes al propietario.
Respecto de los asuntos a tratar, no contiene la legislación ninguna relación de temas de obligado tratamiento en las juntas, exigiendo únicamente, la aprobación de los presupuestos y cuentas al menos una vez al año. En consecuencia, bien a iniciativa del presidente, bien a proposición de un propietario, pueden incluirse en el orden del día todo tipo de cuestiones para ser sometidas a debate.
La citación para la Junta ordinaria anual deberá notificarse a los propietarios, en el domicilio designado, con un mínimo de seis días de antelación a la celebración de la Junta. La Convocatoria de Junta Extraordinaria, deberá ser conocida por todos los propietarios con una antelación adecuada a la urgencia del tema a tratar.
No será preciso un plazo de antelación si concurren la totalidad de los propietarios y así lo deciden, en cuyo caso tendrá el carácter de Junta universal.
En el Tablón de anuncios de la Comunidad puede publicarse una copia de la Convocatoria, teniendo expreso cuidado en no incluir el listado de deudores en dicho Tablón, a fin de evitar el incumplimiento de la Ley de Protección de Datos, y debiendo retirarse dicha copia tras la celebración de la Junta.
Artículo 16 LPH
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, (…), al presidente, el cual los incluirá en el orden del día (…).
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a “quórum”.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
6.5. ORDEN DEL DÍA
Las juntas se celebran buscando la debida concordancia entre los asuntos a tratar que se contienen en el orden del día y lo que respecto a los mismos se trata y se debate en las asambleas convocadas al efecto, y ello hasta el extremo de que la existencia de discordancia entre lo propuesto en el orden del día y lo que efectivamente resulte decidido determinará la impugnabilidad de los acuerdos.
Tiene por tanto especial trascendencia la redacción clara y precisa del orden del día, toda vez que siempre habrá de exigirse una perfecta armonía y congruencia entre lo enunciado, como tema a tratar y deliberar, y en definitiva acordar o rechazar y lo que en efecto se decida en la junta.
El artículo 16.2 LPH establece que la convocatoria a la junta deberá hacerse con indicación de los asuntos a tratar, pero como ya se ha comentado anteriormente, la legislación no establece ninguna relación de temas de obligado tratamiento en las juntas, exigiendo únicamente, el artículo 16.1 LPH la aprobación de los presupuestos y cuentas al menos una vez al año.
Así pues, pueden incluirse en el orden del día todo tipo de cuestiones para ser sometidas a debate, bien por decisión del Presidente o bien a solicitud de cualquiera de los copropietarios.
Entre el amplio abanico de asuntos que suelen incluirse en las convocatorias podemos destacar el punto “Lectura y aprobación del acta anterior” con el que es frecuente se inicien las juntas de propietarios. La inclusión de esta fórmula responde a motivos puramente consuetudinarios, no existiendo ninguna disposición legal que se refiera a ella, y siendo incluso de dudosa utilidad, pues si bien nada obsta a la lectura del acta de la junta anterior, especialmente cuando transcurra entre una reunión y otra un tiempo suficientemente largo, en lo relativo a la aprobación, es inaceptable una nueva aprobación de los asuntos que ya fueron debatidos y aprobados, dado que es en el artículo 19 LPH donde se dispone la extensión de una diligencia a continuación del acta como sistema para corregir o subsanar los defectos y errores, y por tanto, no podrían modificarse en ningún caso los acuerdos adoptados en la junta anterior que son perfectamente ejecutivos y eficaces; para llevar a cabo dicha modificación será necesaria su inclusión expresa como punto en el orden del día en la convocatoria remitida a los comuneros.
Otro tema básico en el orden del día de la junta ordinaria es la “Aprobación de las cuentas del ejercicio económico anual” y “Aprobación del Presupuesto ordinario del próximo ejercicio y cuotas de provisión fondos”. Tal y como instituye el Artículo16.1 LPH, la finalidad de éste es garantizar la “fiscalización” y control de las cuentas de la comunidad, de tal forma que todos los vecinos, al menos una vez al año, puedan decidir sobre la gestión económica de la comunidad de vecinos. De otra parte, aunque no existe ninguna obligación al efecto, resulta conveniente adjunta a la convocatoria de Junta una copia del presupuesto y de las cuentas que van a ser sometidos a debate.
Respecto del “Nombramiento de los Órganos de Gobierno”, el artículo 13 LPH, establece la competencia de la Junta General, determinando otro de los puntos básicos del orden del día. El orden en que se introduzca este punto en el orden del día no es una cuestión que carezca de importancia, pues si se procede a la remoción y renovación de cargos con anterioridad al debate de otros asuntos, la junta saliente no quedaría vinculada por la toma de dichos acuerdos, por lo que se intentará ubicar entre los últimos puntos del orden del día.
Finalmente y tras la proposición de los temas sobre los que se deba decidir es habitual cerrar el orden del día con la fórmula “Ruegos y preguntas”. Este punto permite que se traten temas de escasa trascendencia en las juntas de propietarios, sin necesidad de que hayan sido relacionados de modo particular entre los puntos del orden del día, pero no permite que se acuerde nada al respecto de dichos temas no incluidos.
6.6. ACTA DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
El acta de la junta es el documento en que deben recogerse los acuerdos adoptados en las Juntas de Propietarios, así como los sucesos e incidencias relevantes que hayan tenido lugar durante el desarrollo de la reunión.
Artículo 19 LPH
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieran votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el art. 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Así mismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
De cada reunión general de la Junta de Propietarios, el Secretario debe levantar obligatoriamente un acta, y ésta debe estar firmada por el Presidente y Secretario, y reflejada en el Libro de Actas de la Comunidad. La ley no obliga al levantamiento del acta en el transcurso de la propia Junta, dejando abierta la posibilidad de que se haga a posteriori, en el plazo máximo de 10 días tras la reunión.
El acta tiene fuerza probatoria de un documento privado y su elaboración debe hacerse de manera rigurosa, de modo que no queden dudas acerca de cuál era la voluntad de la Junta.
El acta deberá reflejar los propietarios cuyo voto no será computado a efectos de alcanzar las mayorías exigidas por la LPH, por no encontrarse al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad en el momento de iniciarse la Junta, y por no haberlas impugnado judicialmente o procedido a la consignación judicial o notarial de su importe y, en consecuencia, hayan sido privados del derecho de voto conforme al artículo 15.2 LPHArtículo.15.2 LPH.
No es preciso que conste en el acta ninguna otra mención aparte de las indicadas por el artículo 19 por lo que no es necesario incluir opiniones o intervenciones de los copropietarios, más allá del contenido de los acuerdos; no existe obligación de recoger la totalidad de las argumentaciones y alegatos justificativos de aquellas ni las quejas sobre política general de la junta u otras las expresiones de disconformidad.
Asimismo, no existe cobertura legal para la inclusión de cartas o documentos que los copropietarios puedan pretender que se anexionen o incluyan en el acta.
ADOPCION DE ACUERDOS
Para la adopción de acuerdos en Junta la Ley de Propiedad Horizontal, principalmente en su artículo 17, requiere de una serie de mayorías, que varían en función de la relevancia de los asuntos que se traten.
- UNANIMIDAD. Será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
- TRES QUINTAS PARTES del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
- MAYORÍA. Para la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
UN TERCIO de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, para la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
La nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
TRES QUINTAS PARTES del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para el establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de UN TERCIO de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.
Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la MAYORÍA del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
7.2. IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS
El derecho a impugnar ante los Tribunales los acuerdos comunitarios es un derecho individual del propietario, indisociable de su condición de tal. El propietario tiene la carga de impugnar el acuerdo si no quiere verse afectado por él, no bastando con una notificación de su falta de conformidad.
Tradicionalmente ha sido considerado como un derecho individual ejercitable para satisfacer intereses individuales, característica que ha sido en parte alterada por la Ley 8/1999 de 6 abril 1999, al reconocer como causa de impugnación que los acuerdos adoptados resulten gravemente lesivos para los intereses de la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
Artículo 18. Ley Propiedad Horizontal.
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Los acuerdos que se adopten dentro de estas causas tienen carácter de acuerdos anulables, en la medida en que su impugnación se encuentra sometida a un plazo de caducidad cuyo transcurso, sin que haya tenido lugar la oportuna impugnación, convalida el vicio o defecto.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
Como la legitimación para impugnar el acuerdo corresponde a los propietarios de los distintos pisos y locales, los no propietarios carecerán de ella, aunque sean usuarios o poseedores de alguno de los elementos privativos existentes en la finca.
El adquirente de la propiedad del piso o local, en un momento posterior a la adopción del acuerdo, tampoco está legitimado, porque no es ni disidente ni ausente, ni ha sido privado indebidamente del derecho de voto, únicos legitimados por el presente artículo.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.
La sentencia estimatoria de la impugnación es constitutiva de la nulidad, y produce efecto de cosa juzgada respecto de todos los propietarios, aunque no hayan intervenido en el procedimiento. Por el contrario, la sentencia desestimatoria no tiene eficacia constitutiva, ni produce cosa juzgada material salvo entre las partes que litigaron. El resto de los comuneros, si aún se hallan en plazo, pueden impugnar el acuerdo, aunque sea por la misma causa de pedir, pues la sentencia desestimatoria no es constitutiva de la validez del acuerdo, ni lo hace inmune a nuevas impugnaciones.
La nulidad de un acuerdo no se extiende a los demás acuerdos tomados en la misma Junta, ni a los ulteriormente adoptados en otras Juntas.
ASPECTOS ECONOMICOS
El Artículo 9.1.e LPH y Artículo 21 LPH, establecen como obligación de cada propietario contribuir a los gastos comunes/generales, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización.
Establece el Art. 9.2.LPH: “Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.”
Se trata de una obligación personal, cuyo deudor es únicamente quien sea propietario del piso/local al tiempo en que deba cumplirse o sea exigible su pago, conforme a lo acordado en la Junta de Propietarios, razón por la que tanto la Doctrina como la Jurisprudencia han entendido que se constituye en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa.
La exención a uno de los comuneros del pago de estos gastos comunes en su totalidad no es frecuente, pero pueda hacerse en virtud de la autonomía de la voluntad que la propia LPH otorga a la Junta. Hay que entender, no obstante, que por tratarse de un acto de disposición y no de administración por lo que ha de hacerse por acuerdo unánime de la Junta.
8.2. FONDO DE RESERVA
La titularidad del fondo de reserva corresponde a todos los efectos a la Comunidad de Propietarios, por tanto es un bien común.
Establece la letra f) del Artículo 9.1 LPH que es obligación de los copropietarios contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
Así se estipula un fondo económico propiedad de la comunidad cuyo destino es ser reservado para obras de conservación y reparación de la finca, y la contratación de seguro, y que deberá ser constituido en el momento de aprobación del presupuesto ordinario del ejercicio económico de la Comunidad.
La dotación del fondo de reserva se establece en la LPH con carácter de mínimo, es decir, que en ningún momento podrá ser inferior al 5% del último presupuesto, pero nada impide que pueda ser superior por acuerdo de la Junta de propietarios, incrementándose hasta alcanzar aquella cuantía que sea considerada adecuada por los copropietarios y suficiente en atención al edificio.
Según la Disposición adicional Primera de la LPH, el momento en que debe constituirse el fondo de reserva, se encuentra en la aprobación de los primeros presupuestos por la Junta de Propietarios. En este momento la dotación será de un 2,5% del presupuesto. En el segundo ejercicio deberá alcanzar la dotación establecida del 5%.
El carácter dispositivo de las anteriores reglas permite que los comuneros decidan en el acuerdo de constitución del fondo que lo dotarán por entero y no de modo aplazado, o que lo dotarán aplazadamente mediante porcentajes diversos, siempre que en la segunda anualidad esté dotado íntegramente el fondo. Se considera inadmisible el acuerdo mayoritario por el que se excluya a algún condueño del deber legal de contribuir a la dotación del fondo; así como tampoco aquel por el que se pretendiera excluir de la cotitularidad del fondo al copropietario que no tuviera la obligación de contribuir.
8.3. CUENTAS BANCARIAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
La correcta administración de una Comunidad obliga a estar particularmente atento a algunos aspectos financieros. Por un lado, existen las aportaciones de los copropietarios que es necesario gestionar y, por otro, existe la responsabilidad de velar por la protección y el mantenimiento del patrimonio común.
Las aportaciones periódicas entregadas por los copropietarios integran, al menos, dos partes: las cuantías que se destinan a satisfacer los gastos corrientes de la comunidad, y aquellas que irán a integrar el Fondo Común de Reserva. Ambos pagos se deberían depositar en cuentas distintas para mayor seguridad.
CUENTA CORRIENTE
Para abrir una cuenta de este tipo a nombre de la comunidad de propietarios es necesario obtener una serie de documentos que son habitualmente exigidos por los bancos:
- Fotocopia del acta donde conste la decisión de apertura de la cuenta;
- Fotocopia del acta que formaliza la designación del administrador y personas autorizadas para disponer fondos de la Comunidad.
- Fotocopia de los DNI de las personas Autorizadas.
- CIF de la Comunidad
Esta será la cuenta que soporte los cargos derivados de la gestión corriente de la Comunidad que exijan disponibilidad financiera inmediata.
CUENTA DE AHORRO DE LA COMUNIDAD
Para gastos tales como la conservación el edificio, la Ley determina que se constituya un Fondo de Reserva.
Para abrir esta cuenta son necesarios todos los documentos arriba mencionados para la apertura de la cuenta corriente.
EL ADMINISTRADOR DE LA COMUNIDAD
El administrador es, en su calidad de ejecutante de las decisiones de la junta y de responsable de la gestión corriente del edificio, una figura esencial en cualquier comunidad de propietarios.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde a la Junta de propietarios, entre otras atribuciones, nombrar y remover al administrador de la comunidad y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
El administrador elegido en la junta de la comunidad de propietarios, puede ser tanto un copropietario como una tercera persona ajena hasta ese momento a la comunidad de propietarios.
Dada la dimensión de las comunidades de propietarios, la complejidad de su administración, los problemas que un administrador ha de solucionar y la habitual falta de tiempo de los propietarios, cada vez se opta más por encargar la administración a profesionales o entidades especializadas.
Asimismo, en virtud del artículo 13.6 LPH, el cargo de administrador puede acumularse con el cargo de Secretario de la Comunidad, siendo ésta la opción más habitual.
9.2. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
Dentro de esta competencia entra toda actividad destinada a velar por el debido cumplimiento y respeto del título constitutivo, de los estatutos, del reglamento de régimen interior, así como los acuerdos de la Junta de Propietarios. Igualmente tiene por finalidad garantizar un correcto funcionamiento de la Comunidad de Propietarios. A estos efectos, dentro del concepto de titulares debe incluirse no sólo a los propietarios, sino también a los ocupantes de los pisos o locales, por ejemplo, arrendatarios, usufructuarios, etc. El Administrador, para cumplir esta la función, deberá realizar visitas periódicas al inmueble, así como atender las comunicaciones que reciba de cualquier copropietario.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta general, el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
El Administrador es la persona encargada de confeccionar los presupuestos de la Comunidad, que deben ser aprobados por la Junta de Propietarios ordinaria. El Administrador deberá observar la reglamentación específica que sobre la materia pueda establecerse el título constitutivo y/o en los estatutos. Aunque el artículo 20.b LPH no lo señale expresamente, hay que entender que el Administrador también es el encargado de elaborar las cuentas y el balance definitivo de ingresos y gastos, que debe ser objeto de aprobación por la Junta de Propietarios. Es recomendable que se envíe a todos los copropietarios, junto con la convocatoria para asistir a la Junta de Propietarios ordinaria, una copia de los presupuestos y del balance de ingresos y gastos del ejercicio anterior, a fin de que todos los propietarios puedan examinar detenidamente ambos documentos.
c) Atender a la conservación y mantenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
El administrador se encarga de la conservación de las instalaciones y servicios comunes de la Comunidad de Propietarios, de la ejecución de los acuerdos de la Junta de Propietarios relativos a la conservación y entretenimiento del inmueble, así como de la realización de toda clase de reparaciones urgentes que no puedan dilatarse el tiempo. Dicha función puede ser desempeñada sin necesidad de autorización previa de la Junta de Propietarios. La LPH no especifica el medio que debe utilizar el Administrador para informar de las reparaciones y medidas urgentes que haya adoptado. Podrá informar personalmente o utilizando cualquier medio de comunicación (teléfono, carta, telegrama, email). Lo importante será que pueda probar que existió dicha comunicación.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
Este es un claro exponente de las funciones ejecutivas encomendadas al Administrador. Se debe extender al resto de los acuerdos de la Junta de Propietarios que, no teniendo relación con materia de obras, no requieran la participación del Presidente de la Comunidad como representante legal de la misma. Para que el Administrador pueda ejecutar estos acuerdos, necesita disponer de los fondos de la Comunidad.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la comunidad y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Existen otros procedimientos que la ley obliga a cumplir en relación con las normas de seguridad (colocación de extintores, inspecciones de las conducciones de gas, etc.) que estarán también a cargo del administrador de la Comunidad.
9.3. RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR
El Administrador, es un mandatario de la Comunidad de Propietarios, resultando, por ello, aplicable el artículo 1726 del Código Civil. En virtud del citado precepto, el Administrador responderá de los daños y perjuicios cuando haya actuado con dolo o negligencia, estimándose con más o menos rigor por Tribunales, según que el cargo de administrador estuviese o no retribuido.
El administrador podrá ser considerado como responsable en los términos de los principios generales de la responsabilidad civil o penal cuando exceda los límites de sus atribuciones o utilice de manera indebida los poderes que la ley le confiere.
El Administrador responderá civilmente en los siguientes casos:
- Por extralimitarse en su actuación y la Comunidad quede vinculada con un tercero como consecuencia de su gestión.
- Por no realizar las funciones asignadas por el Artículo 20 LPH o por la Junta de Propietarios.
- Cuando actúe con culpa o negligencia.
- Cuando incumpla el deber de rendir cuentas de su gestión. – Por este motivo será obligatorio disponer de Seguro de Responsabilidad Civil Profesional.
El Administrador de una Comunidad de Propietarios también puede incurrir en responsabilidad penal. Ello sucederá, por ejemplo, en los siguientes casos: – Cuando el derrumbamiento de una parte del edificio, producido como consecuencia de la negligencia del Administrador, al no realizar la reparación pertinente, cause la muerte o lesiones un sujeto. – Cuando se apropie o distraiga dinero, efectos, valores o cualquier otra cosa mueble que hubiera recibido en depósito, comisión o administración, su conducta podrá será calificada, como delito o falta de apropiación indebida.
- Cuando cometa delito de estafa.